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这样做的结果是，客观上打通了资本市场和信贷市场，并且把住房贷款的风险分散给众多投资者来共同承担。

通俗地说就是，有那么多人想贷款买房，他们并不具备贷款买房的能力（因为他们没钱），所以银行也知道贷款发放给他们是有风险的；而现在政府也没钱，但政府可以通过担保，在这些发放出去的住房抵押贷款中，把其中一部分符合条件的贷款集中起来，形成一个抵押贷款集合体（pool），再把这个集合体定期发生的本金和利息用来发行证券，卖给公众投资者。就这样，这种贷款风险巧妙地就转嫁给了市场投资者。

更形象的比喻是发行股票。如果这种证券化不是债券而是股票，那就是用发行股票的收益来发放住房贷款。不用说，购买股票的是广大股民，这样很快地就把投资风险转移出去了。

参见“资产证券化”条目。

住房公积金

所谓住房公积金，是指单位及其在职职工缴存的长期住房储金，是住房分配货币化、社会化、法制化的主要形式。

住房公积金制度是国家法律规定的住房社会保障制度，具有普遍性、强制性、互助性、保障性、长期性、返回性的特点。任何单位和职工个人都必须依法履行缴存住房公积金的义务，不管其单位性质如何、家庭收入高低、是否已有住房，这个过程必须从每个职工（外籍职工除外）参加工作之日起，至退休或终止劳动关系时为止。这里的单位，包括国家机关、事业单位、社会团体、国有企业、集体企业、外商投资企业、私营企业、民办非企业单位等。城镇个体工商户、自由职业人员如果自愿缴存住房公积金，请先咨询当地住房公积金管理中心，因为有些地方是可以自愿缴存的，有些地方则不行。

当事职工可以通过以下四种方式查询到自己缴存住房公积金的情况：一是前往当地住房公积金管理中心办事大厅柜台，或通过触摸屏查询机查询；二是持公积金联名卡至开户银行经办网点查询；三是通过公积金管理中心提供的声讯电话查询；四是在当地住房公积金管理中心网站进行查询，或者通过公积金查询网直接进入本地公积金管理中心的查询入口查询。

职工个人遇到下列情形之一时，可以提取住房公积金账户内的存储余额：一是购买、建造、翻修、大修自住住房；二是离退休；三是完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系；四是出境定居；五是偿还购房贷款本息；六是房租超出家庭工资收入的规定比例；七是与单位终止劳动关系、户口迁出本市；八是非本市户口职工与单位终止劳动关系、不在本市就业并且离开本市；九是享受城镇最低生活保障；十是职工部分丧失劳动能力，并且造成生活严重困难；十一是职工本人及其配偶、父母、子女发生劳动社保部门规定的特殊病症，造成家庭生活严重困难。

在上述情形中，遇到因为离退休、完全丧失劳动能力、出境定居等情形提取住房公积金时，应当同时注销住房公积金账户。而当职工死亡或被宣告死亡时，他的继承人、受遗赠人是可以提取住房公积金账户内的存储余额的；如果既没有继承人也没有受遗赠人，该账户内的存储余额将“充公”作为住房公积金的增值收益。

职工提取住房公积金时，首先要向所在单位提出申请，开具提取证明；然后，向住房公积金管理中心申请提取。住房公积金管理中心会在3日内作出准予或不准提取的决定，同时通知申请人；准予提取的，由受委托银行办理支付手续。

职工和单位住房公积金的缴存比例，都不得低于职工上一年度月平均工资的5%，具体比例由地级住房公积金管理委员会拟定、同级人民政府审核，省级人民政府批准。单位如果不为职工办理住房公积金缴存的，由住房公积金管理中心责令限期办理，逾期办理处1万元以上、5万元以下罚款。

可是话又说回来，实践中住房公积金的缴存比例已形同虚设，目前“有钱的单位往上靠，没钱的单位往下靠，甚至有很多非国有企业员工、进城务工者根本就没有缴存过住房公积金”的情形非常普遍。调查表明，2011年至2012年6月间广东最低的月住房公积金缴存总额只有135元，银行、电力、烟草等垄断行业最高的达到9500元左右，整整相差70倍！[9]

住房公积金贷款

所谓住房公积金贷款，也叫个人住房委托贷款，是指银行根据住房公积金管理部门的委托，以住房公积金存款为资金来源，按规定的要求向购买普通住房的个人发放的贷款。

申请住房公积金贷款的借款人，必须已经持续缴存12个月的住房公积金，或者已经累计缴存24个月以上，并且目前依然在继续缴存中；具有稳定的职业和收入，具有偿还贷款本息的能力、具有购买住房的合同和相关证明；能够提供住房资金管理中心及所属分中心、管理部门同意的担保方式；符合住房资金管理中心规定的其他条件。

参见“房贷”、“个人住房委托贷款”、“个人住房公积金置换组合贷款”条目。

住房公积金贷款额度

所谓住房公积金贷款额度，是指借款人（缴存住房公积金的职工）最多可以申请到的住房公积金贷款数额。

具体确定数额时，要根据还贷能力、房价成数、住房公积金账户余额、贷款最高限额四个条件来确定。根据这四个条件算出的最小值，就是借款人可以得到的最高贷款额度。

还贷能力具体计算公式是：

贷款额度=[（借款人月工资总额+借款人所在单位住房公积金月缴存额）×还贷能力系数-借款人现有贷款月应还款总额]×贷款期限（月）

如果是使用配偶额度的，计算公式如下：

贷款额度=[（夫妻双方月工资总额+夫妻双方所在单位住房公积金月缴存额）×还贷能力系数-夫妻双方现有贷款月应还款总额]×贷款期限（月）

其中，月工资总额=公积金月缴存额÷（单位缴存比例+个人缴存比例）。还贷能力系数为40%，表示贷款本金占借款人当月收入的比例不能超过40%，目的是保证借款人每月还款后还能维持基本生活，并且不至于发生逾期还贷风险。

房价成数

具体计算公式：

贷款额度=房屋价格×贷款成数

其中，贷款成数是根据购买、建造、维修房屋的不同类型和住房贷款套数来确定的。

借款人和配偶及未成年子女，如果用公积金贷款购买第一套住房（包括商品住房、限价商品住房、定向安置经济适用住房、定向销售经济适用住房、私产住房），并且所购住房建筑面积在90平方米以下的，贷款额度不高于所购住房价款的80%；面积在90平方米以上的，不得高于70%。

如果用公积金贷款购买的是第二套住房，贷款额度不得高于住房价款的50%；如果购买的是第三套及第三套以上住房，按规定暂停发放公积金贷款。

如果购买的是私产住房，如果房屋价格与评估价格不一致，取其中较低者。

如果购买的是公有现住房，贷款额度不得超过所购房屋价格的70%；如果属于建造、翻建、大修自有住房，贷款额度不得超过所建修住房所需费用的70%。

账户余额

借款人申请住房公积金贷款，贷款额度不得高于申请贷款时住房公积金账户余额的10倍；如果同时使用配偶的住房公积金申请公积金贷款，余额可以用双方住房公积金账户余额之和来计算。住房公积金账户余额不足2万元的，按2万元计算。

贷款最高限额

如果使用本人住房公积金申请住房公积金贷款的，贷款最高限额为40万元；如果同时使用配偶的住房公积金申请住房公积金贷款，贷款最高限额为60万元。